Новые правила застройки: чего ждать Петербургу

Любой город имеет собственное лицо. Для того чтобы его облик не утратил уникальности, развитие и застройка обязаны вестись в соответствии с определенными нормами и правилами. А в том случае, если речь идет о городах, имеющих богатую историю и архитектурные традиции, соблюдение таких нормативов должно иметь первостепенное значение.

По царскому велению

Исторический центр Санкт-Петербурга входит в список Объектов Всемирного Наследия ЮНЕСКО. Поэтому градостроительные нормы здесь соблюдаются строго. Так, изданный еще царем Николаем I в 1844 году указ, запрещающий строительство домов выше Зимнего дворца, а именно 23,5 метров, соблюдался и соблюдается. Даже в «лихие 90-е», когда строительный бум захлестнул Северную столицу, центру города удалось сохранить свое лицо. А любые попытки достроить и надстроить здания рано или поздно терпели фиаско. 

Но не центром единым жив город. И странные, а нередко и уродливые проекты стали расти как грибы. Все это привело к принятию в 2004 году высотного регламента, разделившего город на шесть зон. Так, в примыкающих к историческому центру районах высотность зданий ограничили 35 метрами, еще в нескольких, имеющих культурное значение, – 42. Только на окраинах проектировщикам была предоставлена свобода действий.

Прецеденты строительства

С незначительными изменениями высотный регламент просуществовал до 2009 года. Но именно к этому году наибольшей остроты достигла полемика сразу по двум проектам: уже реализованному новому зданию товарной биржи на Васильевском острове и планируемому «Газпромовскому» «Охта-центру».

Проект «Охта-центр» 

Необходимость доработки существующих нормативов стала очевидной. В итоге в феврале был принят закон «О правилах землепользования и застройки СПб», вобравший в себя многочисленные подзаконные акты и предыдущий регламент. С этого момента территория города была поделена на девять зон, но при этом максимальную высоту застройки предписывалось определять по результатам решений, принятых на общественных слушаниях.

В течение последующих шести лет застройщики Санкт-Петербурга привыкли к существующим нормативам. Громких скандалов, сотрясавших город в двухтысячных, больше не возникало. Зато именно в этот период на карте появилось сразу несколько объектов, вошедших в рейтинг самых высоких зданий Петербурга: 42-этажный «Лидер тауэр», являющийся самым северным небоскребом в мире, 37-этажный жилой комплекс «Князь Александр Невский», бизнес-центр «Атлантик-Сити» высотой 27 этажей и другие.

«Лидер тауэр» 

Можно по-разному относиться к этим новостройкам, но они внесли свой вклад в формирование современного облика мегаполиса. А за счет удаленности от центра совершенно не портят «открыточные» виды.

Убийственные правила

В сентябре 2015 г. Комиссия по землепользованию и застройке начала готовить проект новых правил, которые должны быть утверждены до конца текущего года. В планах законодателей утвердить максимальную высоту домов на отметке 40 метров, что соответствует примерно 9 этажам. Также планируется снизить коэффициент использования территории с 13%, до 2. Причем речь идет не только о прилегающих к центру территориях, но и самых удаленных районах.

Приморский район. Современная застройка 

Самое печальное в этой истории то, что в случае принятия, новые правила коснутся не только будущих проектов, но и уже существующих, но не утвержденных. Таким образом, вне закона окажется порядка шестисот проектов, охватывающих более 31 тысячи гектаров. Следовательно, девелоперам предстоит полностью переделывать архитектурное решение и всю техническую документацию на каждый объект.

Причем вины застройщиков тут нет: темпы рассмотрения проектов планировки территории в компетентных органах оставляют желать лучшего. Так, за нынешний год было утверждено менее десятка проектов. Те же, кто согласования получить не успеет, будет обязан начинать с нуля.

К чему же приведет подобная законотворческая деятельность? Во-первых, резко снизятся темпы строительства. В последние несколько лет Петербург уверенно занимал одно из лидирующих мест по вводу жилья. В случае заморозки большого числа новых проектов спустя пару лет, на рынке будет наблюдаться дефицит недвижимости.

МФК «Балтийская жемчужина» 

Во-вторых, существенно возрастет стоимость квадратного метра, а Петербург и так находится по этому показателю на втором месте, уступая лишь Москве. Застройщики не смогут предлагать выгодные цены даже на жилье эконом-класса, ведь окупаемость 9-этажного дома намного хуже, чем высотки. По прогнозам экспертов, стоимость жилья возрастет минимум на 10 – 15%, что весьма ощутимо при средней цене квадрата в 103 тысячи рублей. Снижение рентабельности проектов приведет к оттоку инвестиций.

Новостройки в центре 

Ну и, наконец, запрет на высотное строительство лишит город шансов обрести новые уникальные здания. Технологии монолитного строительства позволяют реализовывать самые смелые архитектурные решения. Но без высотных зданий сложно представить современную архитектуру мегаполиса. И шанс затеряться будущим 9-этажкам на фоне застройки последних десятилетий очень велик.